Истории про недвижимость звучали более надёжно: люди копили деньги, вкладывали, получали аренду, докупали ещё объекты и через какое-то время доход от недвижимости уже полностью покрывал все расходы на жизнь. Причем, это были истории моих 30-40 летних знакомых. В довольно молодом возрасте у них был крепкий финансовый тыл и нормальный пассивный доход. При этом они работали. Когда я спросила одного из них: “Зачем? Ведь у тебя всё есть для жизни?”, он честно ответил: “Зато теперь я работаю не ради денег, а для того, чтобы делать действительно интересное дело и общаться с людьми, у которых есть чему учиться!” Это выглядело очень привлекательно!
Кийосаки в своей книге пишет: даже если вы не знаете, что делать - просто начните делать, а варианты найдутся. Так получилось и у меня: стоило задуматься об инвестициях недвижимость, и мир сам начал подкидывать варианты. Я ездила по городу и всюду видела предложения о продаже квартир и помещений. Думаю: действительно, я же просто не видела этих вариантов, а они везде – только головой успевай крутить. Я записывала телефоны, звонила, но понимала – суммы великоваты, конечно. В Москве с 2-3 миллионами ничего не найти. А сбережения были именно такие.
Многие тогда вкладывались в зарубежную недвижимость: в Черногории, Болгарии и в других местах. Пока я созрела, там недвижимость уже подорожала и доступных вариантов, как на заре этого бума, уже не осталось. Зарубежная недвижимость – очень конъюнктурный рынок. Порой по разным экономическим, политическим или техническим причинам цены проседают, и можно очень выгодно купить объект, а потом цена отрастает, и это уже становится невыгодно. К тому же не во всех странах владеть недвижимостью удобно с точки зрения законодательства. Например, в восточных странах, где я когда-то жила с родителями, нельзя ни в чём быть уверенным – тебе могут много обещать, а на деле всё окажется совсем иначе. В некоторых европейских странах закон не на стороне арендодателя – там у тебя может поселиться семья и перестать платить, и выселить её можно будет только через суд. Пройдёт год, а то и полтора, и всё это время коммунальные расходы останутся на тебе без возможности получать доход.
Изучив все возможные варианты: и апартаменты у моря, и доходные дома в Европе, и квартиры в США, мы с друзьями поехали в Германию. Мы нашли там профессиональных риелторов, которые хорошо знали местный рынок, говорили по-русски и помогали купить квартиры у банков до аукционов. Из 1000 объектов они отобрали для нас 100, а потом - по самым строгим нашим критериям - всего 8. Встретив нас в аэропорту, спросили: “Какой объект поедем смотреть?” Я говорю: “Как это – какой? Все 8!”. Они такого не ожидали: в Германии все объекты однотипные, а мы выбирали не дом для жизни, а инвестиционную недвижимость. Для этого не важно, какой вид из окна, есть ли рядом речка или парк. Что учитывается, так это расположение дома, близость к центру, инфраструктура рядом, надежная система отопления, качественная отделка, транспортная доступность. Мы проехали по всем объектам, и я убедилась: во-первых, риелторы говорили мне чистую правду, и во-вторых, все объекты действительно однотипные. Это были квартиры в небольших городках Западной Германии в окрестностях крупных промышленных центров.
Было страшно и непривычно, но и этот путь удалось пройти.
Первые квартиры купили друзья, они стоили около 25 000 евро, доходность – около 11%-12% в год. В России тогда считалась нормальной доходность бизнеса в 30-40%, но я понимала, что и 10% - хорошие цифры. В крупных европейских городах владельцы квартир зарабатывают 3-4% годовых. С точки зрения инвестиций крупные города не так выгодны.
Небольшие квартиры за 20-30 000 евро с доходностью в 11% – это отличный вариант для системных инвестиций, а не одноразового вложения. Чем хороши системные решения? Вот представьте: положим, вы сдаёте квартиру, получаете 200 евро аренды за месяц, потом ещё 200, и вот у вас уже 600, а на четвёртый месяц у арендатора ломается водонагреватель и вам надо отдать 550 евро за его ремонт. А если у тебя три объекта, что за полгода ты получишь уже 3600 евро, и покупка нового водонагревателя уже не лишит тебя всех доходов.
Накопился запас прочности, инвестиционная зрелость. Да, доход получается не такой, как планировал, но проще сделать это, чем потерять арендатора, а потом отдать 250 евро риелторам и пару месяцев самому платить коммуналку, пока они ищут нового жильца.
Кому-то за эти годы зарубежная недвижимость помогла получить вид на жительство для безвизовых перемещений, кто-то переехал поближе к родственникам, кто-то отправил детей учиться в Европу: во всех этих ситуациях пассивный доход от аренды – хорошее решение вопросов финансирования. Находясь в России, на мой взгляд, владение зарубежной недвижимостью сейчас – не самый оптимальный вариант инвестиций из-за повышающихся требований законодательства. У нас, например, в отличие от Европы, подоходный налог нужно платить со всей суммы доходов, без учёта расходов на коммунальные платежи, ремонт, расходы на управляющую компанию, налогового консультанта и обслуживание банковского счета.